Guida alla scelta del mutuo

La casa, un sogno per milioni di italiani, non casualmente - percentualmente parlando - fra i maggiori possessori di una “prima casa” nel territorio europeo. Certo, non tutti possono permettersi di realizzare questo desiderio senza ricorrere alla contrazione di un debito, noto a tutti col nome “mutuo casa”. Negli ultimi anni, grazie a tassi d’interesse estremamente convenienti, molti italiani hanno deciso di acquistare un immobile.

Oggi, invece, lo scenario è radicalmente mutato ed è indispensabile, di conseguenza, essere maggiormente oculati nella scelta del mutuo. Se negli ultimi dieci anni il tasso fisso, in buona sostanza, l’ha fatta da padrone, non è detto che oggi risulti la scelta maggiormente azzeccata: è indispensabile, di conseguenza, conoscere nel dettaglio la differenza che intercorre tra tasso fisso e variabile.

La differenza tra tasso fisso e variabile

Sul mutuo a tasso fisso, in buona sostanza, c’è poco da approfondire: una volta stipulato il contratto, il tasso pattuito resta in vigore per l’intera durata, senza mutare nel tempo. Esso è composto da due elementi: l’indice IRS collegato alla durata del mutuo al quale ogni banca aggiunge lo spread, che rappresenta, in altre parole, quanto guadagnerà la banca dell’operazione di mutuo ipotecario.

Se, da un lato, il tasso fisso consente di calibrare le spese per un lungo lasso di tempo con la certezza di pagare una rata che non muta nel tempo, dall’altro è innegabile che sia - nel momento in cui viene sottoscritto il mutuo - certamente più oneroso del variabile. Quest’ultimo, a differenza del fisso, può essere disciplinato in svariate modalità, che possono risultare estremamente utili per il contraente.

Partiamo, però, col definire il tasso variabile, che è rappresentato (solitamente) dal tasso Euribor al quale viene aggiunto lo spread, che anche in questo caso rappresenta il guadagno dell’ente erogante. Negli ultimi quindici anni si sono vissute situazioni agli antipodi: prima della grande crisi finanziaria, infatti, la maggior parte dei mutui venivano contratti a tasso variabile, che, complice l’impennata dei tassi a quei tempi, diventarono piuttosto onerosi.

Dopo il 2009, invece, si sono vissuti tredici anni di tassi estremamente bassi, che hanno agevolato, senza alcun dubbio, chi ha contratto un tasso variabile in epoca pre-crisi. Un buon compromesso per beneficiare dei vantaggi del tasso variabile, specie in un contesto storico come l’attuale, dove i tassi si stanno rialzando, è certamente stabilire un “cap”.

Le tipologie di mutuo a tasso variabile, utili anche per la ristrutturazione dell’immobile

Il mutuo a tasso variabile con “cap” consente al contraente di stabilire un tetto massimo al pagamento della rata, proteggendo il sottoscrittore da eventuali eccessivi rialzi dei tassi d’interesse. Questo “cap”, di norma, poco si discosta dal valore del tasso fisso del momento in cui viene sottoscritto il mutuo e consente al cliente, di conseguenza, di poter beneficiare del minor costo del tasso variabile e di disporre della certezza che la rata non supererà mai una determinata soglia.

Un’altra opzione a disposizione degli utenti riguarda il tasso variabile a rata costante. Questa opzione consente di mantenere inalterato l’impegno mensile da sostenere ed eventualmente, nel caso in cui i tassi fossero in aumento, di prolungare il periodo di ammortamento del mutuo. Una soluzione, ad onor del vero, non molto gradita agli utenti, anche se in un contesto storico come l’attuale potrebbe risultare di supporto per svariate famiglie.

Negli ultimi tempi, gli italiani hanno contratto un mutuo non solo per l’acquisto della prima casa, ma anche per apportare migliorie alla medesima. Fare una richiesta di mutuo per ristrutturazione, infatti, implica la presentazione di una serie di documenti integrativi rispetto ad un tradizionale mutuo ipotecario, come, ad esempio, i documenti reddituali e catastali, oltre ai permessi rilasciati dal Comune laddove si rendessero indispensabili.